Fidelity National Title Insurance Company Skip Navigation Links
소유권 정보Expand 소유권 정보
정보 도서관Expand 정보 도서관
사무실 위치
소비자Expand 소비자
회사 소개Expand 회사 소개
연락처

상업용 에스크로는 사무실, 연구기관, 소매 및 산업용 부동산과 같은 주거용 이외의 부동산의 양도 또는 부동산상의 의무이행조건과 관련됩니다.

Fidelity National Title은 상업용 거래가 결코 간단하지 않다는 것을 잘 알고 있습니다. 모든 거래는 특수하며, 결재대리인의 주요 역할은 조정자 및 문제해결자입니다. 때로는 거래가 너무 복잡하여 결재대리인이 전체 거래를 모든 거래마감 요구사항을 파악하는 유일한 사람인 경우도 종종 있습니다. 상업용 에스크로를 다루기 위해 결재대리인은 남다른 기술을 갖추어야 합니다.

상업용 부동산 거래 마감에 일반적으로 사용되는 서류에 대해서는 아래의 상업용 서류 견본 목록을 참조하시기 바랍니다. 귀하가 찾고자 하는 서류 견본에 제공된 링크를 클릭하십시오.

상업용 부동산 거래와 성공적인 마감을 위해 요구되는 진행 및 절차에 대한 보다 자세한 정보를 원하시면, 다음에 제시된 상업용 거래마감 주제 목록에서 선택하십시오.

상업용 거래마감 주제

에스크로 거래 개시

일반적으로 에스크로 거래는 거래와 관련된 부동산 대리인 또는 변호사에 의해 개시됩니다. 주문 개시에 필요한 특정한 거래 정보가 전화, 팩스, 이메일 또는 직접 대면에 의해 에스크로 결재 사무원에게 전달될 것입니다. 개시에 요구되는 최소 정보는 다음과 같습니다.
  • 판매 가격/대출 금액
  • 부동산 주소(들) 및/또는 법적 기술사항
  • 감정인의 구획 번호(해당하는 경우)
  • 보험 책임 금액 (해당하는 경우)
  • 소유주/차용자
  • 구매자
  • 전문가 연락 정보(예: 리스팅/판매 대리인, 변호사 및 대금업자)

위로 돌아가기

비용 견적

에스크로 거래마감 비용은 거래의 마감 위치 및 복잡성에 따른 견적에 의해 제공됩니다. 거래마감 비용 견적을 얻기 위해서는, 본 페이지에 있는 사무실 찾기 옵션을 사용하여 귀하에게 가까운 에스크로 거래마감 사무실을 찾으십시오.

위로 돌아가기

자금 예치

일반적으로 상업용 에스크로 예치금은 오랜 기간동안 보유되는 거액입니다. 계약의 특수사항이 발생하기 때문에 거래 과정동안 종종 여러번의 예치금이 요구됩니다. 일반적으로 거래 당사자는 계약 협상 시 어느 당사자가 거래의 성공적인 마감 또는 취소 시 그러한 예치금에서 발생하는 수익에 대한 권한이 있는지를 결정합니다.

발생한 수익에 대한 권한이 있는 당사자는 수입당사자용 납세자번호를 표시하는 서식 W-9 뿐만 아니라, 에스크로 결재 사무원이 제공하는 인증서를 완료해야 합니다. 두 서식은 에스크로 결재대리인과 본인을 대신하여 예치금을 보관하도록 요구되는 은행 및 에스크로 결재대리인에 의해 요구됩니다.

은행은 제공된 납세자번호를 바탕으로 발생한 수익을 국세청에 보고합니다.

위로 돌아가기

일반사항

에스크로 결재대리인은 소유권 문제를 확실하게 해결하고, 본인으로부터 인증된 서류를 요청하며, 합의된 일정 시간내에 추가 예치금 및 자금 출자가 이루어지도록 하기 위해 본인 및 대리인과 긴밀하게 협력합니다.

위로 돌아가기

소유권 문제 조정

에스크로 결재대리인은 검사, 조사 요구사항, 소유주의 진술서, 거래마감 이전의 (기록된 또는 기록되지 않은 모든) 임대차 계약서를 요청합니다.

위로 돌아가기

정보 수집

우발상황 기간 동안 결재대리인은 마감명세서 및 거래마감 서류를 작성하기 위해 필요한 서류 및 정보를 수집하기 위한 업무를 수행합니다. 결재대리인에 의해 요구되는 서류 및 정보의 목록은 거래가 일어나는 동안 서류 및 정보가 수령되고 구매계약 조건이 변경되는 경우, 또는 당사자가 어떤 추가적인 서비스나 제품을 요청하는 경우에 개정될 수 있습니다.

결재대리인에 의해 요구되는 서류 및 정보의 최초 목록은 다음과 같습니다.
  • 기관용 조직관련 서류
  • 임대차 계약서 사본
  • 보증금이 포함된 집세 대장
  • 서비스 계약 또는 거래마감 시 비례배분되는 기타 항목에 대한 목록
  • 매도증서에 포함되는 동산의 목록
  • 2개 이상의 조사 사본
  • 거래마감 시 실행을 위해 계약에 제시되는 첨부된 원본 서류

위로 돌아가기

조직서류 및 증명서 확인

구매자 또는 판매자가 그 고장 태생이 아닌 경우, 결재대리인과 소유권 보험회사는 해당 거래가 타당하게 형성되었으며 서류에 서명한 자(들)이 정당하게 인증되고 판매 및/또는 자금을 대출할 또는 구매 및/또는 자금을 차용할 권한이 있는지를 확인해야 합니다. 마감 서류가 기업, 신탁, 회사, 조합 등의 정당하게 인증된 대리인에 의해 서명되지 않은 경우, 거래는 무효화될 수 있습니다.

위로 돌아가기

요구사항/유치권 정보

결재대리인은 판매자로부터 마감 시 충족되거나 삭제되어야 할 모든 기존 유치권에 대한 정보를 얻습니다. 이러한 정보에는 상환되어야 할 신탁증서 또는 모기지, 그리고 또한 세금 유치권, 판결문 및 소유권 결함 또는 기록되지 않은 임대차 계약서에 대한 정보가 포함됩니다. 판매자가 사망한 경우에는 유언검인 서류가 요구됩니다. 파산 상태에 있는 판매자는 법원명령이 필요합니다.

위로 돌아가기

비례배분

부동산 거래에서는 비례배분되어야 할 항목이 많을 것입니다. 기타 다른 거래에서처럼 항목에 대한 비례배분 방법은 미불 또는 선급 여부에 달려 있습니다.

거래마감 시 비례배분되는 항목은 다음과 같습니다.

  • 부동산세
  • 동산세
  • 특별부담금
  • 집세
  • 부동산 소유주의 부담금
  • 공동구역 유지비

위로 돌아가기

집세, 세입자 계약금 및 금반언

집세 대장은 세입자와 단위, 지급예정 및 미불 집세 그리고 세입자 예치금의 목록입니다. 관례적으로 이 대장은 결재대리인이 판매자 또는 재산 관리자로부터 얻습니다. 또한 집세에는 임대세, 책임 보험, 공동구역 유지비, 세금 등이 포함됩니다.

거래마감 시 집세를 비례배분하는 두 가지 분명한 방법이 있습니다.

1. 실질적으로 수금한 집세
2. 수금한 것과 마찬가지의, 모든 집세

구매 계약서에는 집세가 비례배분되는 방법이 명시되어야 합니다. 그렇지 않은 경우, 결재대리인은 거래의 양 당사자에게 문의해야 합니다.

그러나, 세입자 예치금은 비례배분되지 않으며, 거래마감 시 예치금 전액이 다음 중 한 가지 방법으로 판매자로부터 구매자에게 전달됩니다.

1. 판매자에게 청구(차변에 기입) 구매자의 대변에 기입(일반적인 관행), 또는
2. 판매자에게 청구 구매자에게 수표 발행(특별한 요청에 의함)

세입자 예치금에는 보증금이나 손해예치금 그리고 지난달의 집세 등과 같은 집세 대장에 일반적으로 항목화되는 사항들이 포함됩니다.

세입자 금반언은 임대차 계약서의 조건을 확인하고 세입자가 서명한 서류입니다. “금반언”의 본질상, 세입자는 향후 임대차 계약서에 명시된 사항 이외의 어떤 다른 권리의 주장을 금반언으로 금할(금지할) 수 있습니다.

일반적으로 세입자 금반언은 구매자와 판매자 사이의 계약상의 문제입니다. 구매자가 용인할 수 있는 금반언 서식을 제공하고, 세입자의 서명을 받아 해당 금반언을 구매자에게 전달하는 것은 판매자의 책임입니다.

위로 돌아가기

세금납부 연기 교환

1986년(개정안) 내국세법전 섹션1031은 부동산 투자자들에게 부를 구축하고 세금을 절약할 수 있는 기회를 제공하고 있습니다. 세금납부 연기 교환에서는 투자자(교환자)는 투자재산을 처분하고 모든 재산을 대체재산으로 투기함으로써 자본소득세를 연기할 수 있습니다. 자본소득세를 연기하기 위해서는 다음과 같은 두 가지 요구사항이 충족되어야 합니다.

1. 교환자는 "동류의 재산"을 인수해야 합니다.
2. 교환자는 "자금의 의제수령"을 할 수 없습니다. (수익금 수령)

교환 시 일어나는 일은 다음과 같습니다.

  • 교환자는 포기된 재산에 대한 거래마감 이전에 교환 거래를 시작해야 합니다.
  • 교환자는 자격을 갖춘 중개자(교환 조정자)와 교환 계약을 체결해야 합니다.
  • 중개자는 교환자로부터 포기된 재산을 인수하여 해당 재산을 교환자로부터의 직접 양도에 의해 구매자에게 양도합니다.
  • 포기된 재산으로부터의 수익금은 중개자에게 양도되어, 중개자에 의해 안전한 계정에 별도로 보유됩니다.
  • 중개자는 판매자로부터 대체재산을 인수하여 해당 재산을 판매자로부터의 직접 양도에 의해 교환자에게 양도합니다.
  • 교환자금은 중개자에 의해 교환자를 위한 대체재산을 구매하는 데 사용됩니다.

세금납부 연기 교환에는 절대적으로 연기될 수 없는 엄격한 시간 제한이 있습니다.

  • 교환자는 포기된 재산이 완료된 날로부터 45일이내에 잠재적 대체재산을 서면으로 중개자에게 증명해 보여야 합니다. 일단 45일이 완료되면, 교환자는 재산감정목록을 변경할 수 없으며 하나 이상의 감정된 재산으로 완료해야 합니다.
  • 대체재산의 구매는 포기된재산의 거래마감일로부터 180일 이내에 완료되어야 합니다.

재산이 구매자와 판매자 사이에서 직접 양도되는 경우에도 중개자는 마감명세서상에 표기되어야 하며 교환자를 대신하여 마감명세서에 서명해야 합니다. 교환자는 마감명세서를 승인하고 일반적으로 모든 다른 거래마감 서류에 서명합니다.

또한 교환자는 포기된재산의 거래마감 이전에 대체재산이 구매되는 "역교환"을 할 수 있습니다.

세금납부 연기 교환은 또한 1099-S 보고와 FIRPTA 규정 및 원천과세를 조건으로 합니다.

투자자가 세금납부 연기 교환을 생각할 때 고려해야 할 여러가지 사항이 있습니다. 이해 관계자는 세금관련 문제를 전문으로 하는 세무상담사 또는 변호사에게 연락하여 자격있는 교환 조정자에게 직접 논의하도록 해야합니다.

위로 돌아가기

1099-S 보고

내국세법전에서는 부동산 매매 또는 교환으로부터의 모든 수익금을 IRS에 보고하도록 요구하고 있습니다. 모든 부동산 양도는, 상업용 재산을 포함하여, 해당 재산에 대한 대가의 여부와 관계없이, 1099-S 보고를 조건으로 합니다.

개인, 재산권/신탁, 합명회사, 개인회사, 유한책임회사를 포함한 모든 양도인(판매자)은 1099-S 보고를 조건으로 합니다. 외국인 판매자인 경우에도, FIRPTA 세금의 보류 및 지급 여부와 관계없이, 1099-S 보고를 조건으로 합니다.

위로 돌아가기

FIRPTA – 외국 부동산 투자세법

내국세법전 섹션 1445에서는 양수인(구매자)이 실현된 총금액(외국인 양도인/판매자에 의해 발생하는 미국 부동산 이익의 처분에 대한 대가 또는 총 판매 대금)의 10%(또는 다른 금액)과 동액의 세금을 공제하고 보류하도록 요구하고 있습니다. 해야 합니다. 세금과 서식은 양도일로부터 20일 이내에 IRS에 제출되어야 합니다.

교환을 포함한 모든 부동산 거래/양도는 FIRPTA 규정을 조건으로 합니다. 하지만, 수많은 상업용 계약에는 거래마감 시의 FIRPTA 준수와 함께 판매자의 협조에 대한 조항이 포함되어 있습니다.

비외국인 증명을 포함한(IRS 공시 515 참조) 10개의 다른 면제조항이 있습니다. 외국인 양도인은 허가된 면제가 거래에 적용된다는 사실을 구매자와 결재대리인에게 증명해야 합니다.

구매자는 IRS에 의해 책임을 부여받기 때문에 FIRPTA 및 외국인 판매자와 관련된 모든 사항에 대하여 중심적으로 다루어져야 합니다. 많은 주에서는(캘리포니아 및 하와이) 한 개 이상의 재산이 해당 주에 위치하는 경우 발효되는 독자적인 FIRPTA 규정이 있습니다.

위로 돌아가기

재산 및 상해 보험 요구사항

거래와 관련된 신규 대금업자가 있는 경우 거래마감 시 보험보상이 명시되도록 요구됩니다. 대금업자의 변호사가 보험회사를 직접 다루는 경우도 있습니다. 결재대리인 거래마감 이전에 구매자의 보험대리인에 대한 계약 정보를 요청합니다.

재산과 구매자의 유형에 따라 보험료 지급 방법은 달라질 수 있습니다. 대형 고객은 일괄보험증권을 소지할 것이며 에스크로에 납부되는 보험료는 없습니다. 구매자는 할부금액을 설정할 수 있으며 보험료 금액만이 에스크로를 통해 납부될 것입니다.

위로 돌아가기

견적

대금업자 또는 변호사는 “견적”을 요구할 수 있습니다. 그들이 요청하는 것은 거래마감 시 요구하는 견본 보험증서와 보증서류의 견본입니다. 소유권 검사관은 거래당사자 전달용 "견적"을 작성합니다.

위로 돌아가기

보증서류

"보증서류"는 특정 사항에 대해 보증하거나 피보험자에게 추가 보상을 제공하는 소유권 보험 증서에 발행되는 추가조항입니다. 보증서류는 가망 피보험자의 특정 요구사항이나 관심사 또는 보증될 재산의 본질에 맞도록 개인화될 수 있으며, 소유주 또는 대금업자, 또는 모두의 증서에 적용될 수 있습니다.

소유권 회사가 특정 사항에 대해 이서하여 양도하거나 보증하도록 요청을 받을 때는 언제나, 보증서류가 발행되기 전에 보증서류의 해당 문제에 따라 충족되어야 할 특정 조건이 있습니다. 모든 보증서류는 소유권 보험업자에 의한 승인을 조건으로 합니다.

위로 돌아가기

재보험

소유권 보험업자는 총 판매 대금 또는 대출 금액까지 보증하고, 그후 다른 소유권 보험회사를 고용하여 그들을 보증할 것입니다. 재보험 소유권 회사에 납부된 보험료는 소유권 비용에서 공제되며, 이 비용은 양 당사자에게 추가 부담금이 아닙니다. 재보험은 가망 피보험자의 요청 시 소유권 부서에 의해 취급되거나, 자진부과된 또는 법정 소유권 보험 한계를 바탕으로 요구됩니다.

위로 돌아가기

공동보험

가망 피보험자는 소유권 보험회사에 일정 금액(예를 들면, 총 판매 대금 또는 대츨 금액이 아님)까지만 보증하도록 허용할 수 있습니다. 보증하는 회사는 판매 대금 또는 대츨 금액의 나머지를 보증하기 위한 다른 소유권 보험회사를 고용해야 합니다. 공동보험이 있는 경우 고객은 해당 보험회사에서 부담하는 총 책임 부분에 대해 각 회사에세 요청한 보험료가 부과됩니다. 공동보험 회사는 고객이 선택할 수 있습니다.

위로 돌아가기

UCC 조사

미국통일상법전(UCC) 조사는 미국통일상법전에 따라 동산에 대한 유치권을 완전하게 하기 위해 제출되었을 모든 금융명세서에 대해 국무장관을 통해 수행됩니다. 조사는 재산의 위치 뿐만 아니라 채무자의 명의에 대해서도 수행됩니다. 이러한 조사는 소유권 보험회사가 제공하는 예비보고서 또는 확약의 일부가 아니라, 그러한 보고서를 전문으로 하는 외부 제공업체입니다. UCC 조사에는 조사가 완료되어 결재대리인에게 제공될 때 까지 결정될 수 없는 추가 비용이 발생합니다.

국무장관 사무실을 통한 UCC 조사는 구매계약서의 조건하에서 요구되거나 당사자 중 한쪽의 요구에 의하지 않는 한 수행되지 않습니다. 구매계약서 또는 예비보고서/소유권확약상에 나타나는 판매자 또는 구매자 이외의 어떤 다른 이름이 조사에 포함되어야 하는 경우 조사대상 이름은 결재대리인에게 제공되어야 합니다. 결재대리인은 조사대상 이름을 요청 당사자에 의해 서면으로 제공받아야 합니다. 최종보고서 비용은 구매자 또는 판매자에 의해 지급되어야 합니다. 보고서가 거래진행기간 초기에 작성된 경우 거래마감 이전에 업데이트될 필요가 있으며 이는 추가 비용을 발생시킵니다.

위로 돌아가기

UCC 신고

많은 대금업자들은 동산을 대출에 대한 추가 보증으로 활용하기 위해 UCC-1 금융명세서를 요구합니다. UCC-1 금융명세서는 부동산이 위치하는 카운티에 기록될 수 있습니다. 일반적으로 UCC-1은 신탁증서 또는 모기지 증서와 동시 또는 나중에, 또는 대금업자의 지시에 의해 기록됩니다.

UCC-1 금융명세서는 채무자가 위치하는 관할권 내에서 국무장관에게 신고되어야 합니다. UCC-1 금융명세서로 보증된 채무 보증서류는 미국통일상법전의 영향을 받습니다. 이는 실질적으로 유치권을 완성하는 주 단위의 신고입니다. 개인인 경우 그들이 거주하는 주에 신고해야 합니다. 법인인 경우 해당 단체가 조직된 주에 신고해야 합니다. 예를 들면, 채무자가 아리조나주에 주 거주지를 가지는 경우, UCC-1은 아리조나주 국무장관에게 신고될 것입니다. 채무자가 캘리포니아주의 유한책임회사인 경우, UCC-1은 캘리포니아주 국무장관에게 신고될 것입니다.

담보권자와 채무자는 UCC 진술서의 기록 및/또는 신고 위치를 결정해야 합니다. 일반적으로 완성된 UCC-1 금융명세서는 대금업자에 의해 제공됩니다.

UCC-1 금융명세서는 채무자 또는 담보권자에 의해 서명될 필요가 없습니다. 하지만, 해당 진술서는 인증을 받아야 합니다. 이는 당사자들이 결재대리인에게, 서면으로, 카운티 등록국과 주 관할권의 이름을 명시하여, UCC를 카운티 등록국에 기록하고/또는 국무장관에게 신고하도록 지시해야 합니다.

UCC-1 금융명세서가 서명을 요구하지 않는 경우에도 법적 기술사항 또는 특정 계약조건과 같은 부속조항은 채무자의 서명을 요구할 수 있습니다.

UCC-1 금융명세서는 연속성이 기록되고/또는 신고되는 경우 이외에는 5년 후에 만료됩니다. 연속이 필요한지 결정하고 어떠한 계속명세서를 기록하고/또는 신고하는 것은 담보권자의 유일한 책임입니다.

위로 돌아가기

특수 에스크로

대금업자 에스크로

에스크로의 개시와 완료

신규 커뮤니티 에스크로

상업용 에스크로

에스크로 결재 시 일어나는 일은 무엇입니까?

에스크로 결재는 누가 취급합니까?

결재대리인에 대한 지시사항

에스크로에서 각 당사자가 하는 일

매매 마감 및 이용요금 배분